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      这不仅是房贷算术题!

      发布时间:2022-09-29 03:17:12 来源:安博电竞官网 作者:安博电竞入口 阅读 11

        5月15日,央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称“通知”)。其中提出:对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

        目前5年期及以上LPR利率报价为4.6%,这意味着首套房贷利率最低可至:4.4%!

        在此之前,监管部门领导在讲话中曾指出:商业银行房贷利率最低不应低于同期限LPR报价利率。

        也就是说,LPR报价利率是商业银行发放房贷的一道底线。而LPR利率是商业银行根据吸收存款的利率,叠加市场风险系数,综合得出的一致报价利率,是市场利率的压舱石。

        房贷是优质贷款,很多银行为争夺房贷,会降低贷款利率。如果商业银行争相压低房贷利率,会带来商业银行资产负债表变化。

        商业银行重新吸收了大量房贷,且不说这些贷款的安全性如何,单是压低贷款利率,而存款利率仅下降0.1%,银行的存贷差盈利空间就会变小,进而带来银行盈利情况下降。

        房贷的安全性高于这些实体类企业贷款,如果房贷利率下降,会刺激市场房贷需求扩大,商业银行也有动力增加房贷,减少对实体类企业贷款的规模。

        实际上,由于房贷需求疲软,很多地方首套房贷利率早已低于LPR利率。如中部某省银行在4月份就推出了4.5%的房贷利率,低于LPR,被媒体报道之后,立即调回4.7%。

        今年以来,大部分城市面临房贷需求不足的问题,很多商业银行的房贷发不出去,因此各地都有下调贷款利率的动力。

        即便如此,根据贝壳研究院数据,4月份全国103个城市首套房房贷平均利率依然高达5.17%。据此有77个BP的下调空间。

        由上可知,这20个BP的首套房利率下调政策,其实打开了房贷宽松的窗口,即允许房贷利率向下突破LPR利率底线。

        根据上几轮房地产周期及调控情况看,房贷降息利器祭出以后,会带来市场复苏。

        2014年9月30日发布认贷不认房政策,房贷利率下限降到7折;2015年9月30日又发布了首付2.5成的政策,市场在2016年开始复苏。

        房贷利率下调,不仅是全国性刺激政策,更代表调控部门对于楼市需要再次担当稳市场利器的期许。

        这次房贷利率下降政策也是一个信号,房地产作为支柱产业的重要作用必须在短期内见效。

        有人将当前楼市的低迷归结于居民没钱买房。实际情况却是因为预期不乐观,居民加大了存款力度。

        今年一季度,居民存款逆势新增7.82万亿元,比去年同期多存了1.14万亿元。

        过去90天,平均每天就有800亿存款涌入银行。截至2021年底,全国居民存款存量超过100万亿元,理财资金超过25万亿元。

        忽略存款结构,可以简单理解为100万亿元的存款和25万亿元的理财资金,蕴藏巨大的购买潜力。

        这个指标越低,说明相对利率越低,买房的套利空间越大,拥有闲置资金的居民买房意愿就越大。

        按揭利率可以视为居民买房资金每年的机会成本,GDP增长率是社会财富平均增长率,也是闲置资金的每年机会成本。按揭贷款利率/GDP增长率比值越低,说明资金买房的收益率会越高。

        2009年居民拿钱买房,资金成本只占房产当年名义增值(GDP增速)的44%,套利空间很大。

        2009和2015年都是资金开始大举买房的时机,那时按揭利率/GDP增长率可以作为今天房贷利率下调何时能够见效的一个参考指标。

        所以,当房贷利率下降到一定程度,资金买房套利空间足够吸引人时,居民才会选择买房。

        这次房贷利率下降是一次里程碑事件,也是一个起点,未来预计房贷利率还会继续下调。

        2022年的GDP增速目标为5.5%,一季度GDP增速为4.8%,而首套房按揭贷款利率下调20BP后实际利率为4.4%。

        由此可见,目前的资金买房套利空间还不大,远低于2009年和2015年的情况。

        冰山指数计算,如果按照2009年的力度,首套房贷利率应该下调到2.4%。

        如果按照2015年的力度,首套房贷利率应该下调到3.6%,相当于目前LPR利率下调100个BP。

        因此有专家指出,如果要楼市V型反转,首套房房贷利率要下调到接近抵押经营贷利率的水平,毕竟首套房贷的安全性不低于抵押经营贷。

        总结:虽然美联储加息降低了国内货币宽松的预期,但是此次首套房贷利率下调,突出了货币政策“以我为主”的走向。

        基于此,我们应该把这次下调意义看得重一些。虽然20个BP的刺激还不足以让居民存款、理财资金搬家,但这是一个起点。

        从此开始,稳定楼市成为稳定经济的重要选项,从此开始楼市政策底的水位线升高。